Mauvaise surprise : non, en Belgique, ce n'est pas le vendeur qui paye les frais de notaire. La règle quasi systématique veut que ces honoraires soient à charge de l'acheteur. Mais le vendeur reste exposé à d'autres frais et taxes qui peuvent atteindre 4 à 6 % du prix de vente. Voici la répartition réelle en 2026.
La règle : les honoraires notaire à charge de l'acheteur
En Belgique, l'acheteur paye :
- Les droits d'enregistrement (12,5 % à Bruxelles/Wallonie, 3 % en Flandre habitation propre unique)
- Les honoraires notaire (~1 % du prix d'achat)
- Les frais d'hypothèque si crédit (1 à 1,5 %)
Le vendeur, lui, n'a presque jamais de notaire à payer. Sauf exceptions ci-dessous.
Les rares cas où le vendeur paye du notaire
Mainlevée d'hypothèque : si vous avez encore un crédit hypothécaire sur le bien vendu, vous devez payer la mainlevée. Coût : 0,3 à 0,5 % du capital restant dû. Sur un crédit de 200 000 € restant, comptez 600 à 1 000 €.
Acte de partage en cas de vente en indivision (succession, divorce non encore liquidé) : honoraires du notaire pour répartir le produit de la vente entre les indivisaires. ~1 % de la valeur partagée.
Frais administratifs : préparation de dossier, recherches cadastrales et hypothécaires, certifications. 200 à 500 € forfaitaires selon notaire.
Les vrais frais du vendeur en Belgique
Si le notaire reste majoritairement gratuit pour le vendeur, d'autres postes pèsent 4 à 6 % du prix de vente :
| Poste | Coût indicatif | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| Commission d'agence immobilière | 3 à 4 % TTC du prix | Si vous passez par une agence |
| Certificat PEB (maison) | 150 à 300 € | Oui, avant mise en vente |
| Certificat PEB (appartement) | 100 à 200 € | Oui |
| Attestation du sol | 30 à 250 € | Oui selon région |
| Contrôle élec / gaz (si > 25 ans) | 150 à 250 € | Oui |
| Métrage géomètre | 150 à 400 € | Si surface non disponible |
| Mainlevée hypothèque | 0,3 à 0,5 % du capital | Si crédit en cours |
| Plus-value immobilière | 16,5 à 33 % | Si vente < 5 ans après achat, hors résidence principale |
Exemple chiffré : vente d'une maison à 350 000 €
Vendeur d'une maison à Liège, achetée 5 ans auparavant 280 000 €, crédit restant 120 000 €. Vente via agence à 3,5 %.
- Prix de vente brut : 350 000 €
- Commission agence (3,5 % TTC) : -12 250 €
- Certificat PEB : -220 €
- Attestation du sol Wallonie : -180 €
- Contrôle élec : -200 €
- Mainlevée hypothèque (0,4 % de 120 000) : -480 €
- Plus-value : exonérée (résidence principale)
Frais totaux vendeur : 13 330 € soit 3,8 % du prix de vente. Net dans la poche : 336 670 € (moins le remboursement du crédit).
Plus-value immobilière : le piège du vendeur récent
Si vous vendez votre bien dans les 5 ans suivant l'achat (8 ans pour un terrain), la plus-value est taxable :
- Bien bâti revendu dans les 5 ans : 16,5 % de la plus-value
- Terrain revendu dans les 5 ans : 33 %
- Terrain revendu 5-8 ans : 16,5 %
- Au-delà de 5/8 ans : exonération
Exception majeure : la plus-value sur la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention. Pour profiter de cette exonération, vous devez être effectivement domicilié dans le bien (registre national, factures énergie, occupation continue).
Voir notre article détaillé sur la plus-value immobilière en Belgique.
Comment réduire les frais de vente ?
- Négocier la commission d'agence : 3 % au lieu de 4 % en mandat exclusif sur biens à valeur élevée
- Vendre sans agence : économie de 10 000-15 000 € sur 300 000 €, mais demande du temps (visites, négociation, dossier admin)
- Anticiper le PEB : amélioration énergétique 6-12 mois avant vente peut générer 5-15 % de prix supplémentaire
- Mainlevée différée : à négocier avec votre banque en cas de relogement immédiat